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Anschlussfinanzierung / Umschuldung

Umschuldungszeitpunkt und -kosten

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist in den seltensten Fällen das Darlehen für eine Immobilie abgezahlt, so dass die Konditionen für die Finanzierung der noch verbleibenden Restschuld neu ausgehandelt werden müssen. Zu diesem Zeitpunkt kann man den Kreditgeber problemlos wechseln, sollte dabei aber berücksichtigen, dass die Bearbeitungsfristen der Banken circa ein bis zwei Monate in Anspruch nehmen. Die Kosten der Umschuldung sind meist wesentlich niedriger, als Kundenberater der Banken Glauben machen wollen. Ein Bankenwechsel kostet bei einer Darlehenshöhe von 150.000 Euro etwa 300 Euro. Die günstigeren Konditionen einer Anschlussfinanzierung können - gerade bei höheren Beträgen - hingegen deutliche Einsparungen bringen. Bei einer Höhe von 200.000 Euro für den Anschlusskredit können zudem 0,25 Prozent Unterschied beim Zinssatz bereits 500 Euro jährlich und somit bei einer Laufzeit von 10 Jahren fast 5.000 Euro einsparen.

Wird der Kreditgeber gewechselt, erfolgt normalerweise eine Abtretung der ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld an den neuen Darlehensgeber, was von den Banken untereinander durchgeführt wird. Es ist jedoch auch möglich, die Löschung der alten Grundschuld und die Eintragung einer neuen Grundschuld zugunsten des neuen Kreditgebers sowie eine Teilabtretung und Teillöschung der alten Grundschuld zu veranlassen. Je nach Höhe der eingetragenen Grundschuld entstehen Notar- und Grundbuchkosten, welche etwa 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuld ausmachen.
Zu den weiteren Kosten, mit denen man rechnen muss, zählen die für eine Objektbewertung, welche allerdings von vielen Banken bei einer Neubewertung nicht erhoben werden.

Umschuldung nach 10 Jahren auch bei längerer Zinsbindung

Wurde für das Darlehen eine Laufzeit von 15 oder mehr Jahren vereinbart, wobei inzwischen 10 Jahre der Zinsbindungsfrist abgelaufen sind, kann man das Darlehen umschulden, um das momentan recht niedrige Zinsniveau zu nutzen. Laut § 489 I Nr. 3 BGB haben Darlehensnehmer nach 10 Jahren das Recht, das Darlehen mit einer Frist von einem halben Jahr vollständig oder auch teilweise zurückzuzahlen. Die entstehenden Notar- und Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe.

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Forwarddarlehen zur Sicherung eines günstigen Zinssatzes

Läuft das Darlehen in 12 bis 42 Monaten aus, ist auch noch eine andere Vorgehensweise denkbar. Möchte der Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung bereits günstige Konditionen sichern und das Risiko steigender Zinsen vermeiden, besteht die Möglichkeit, ein Forwarddarlehen zu beantragen, sofern die Zinsbindung für den ursprünglichen Kredit höchstens noch 3 Jahre beträgt. Dazu klärt der Darlehensnehmer schon vorab, ob die Kündigung des Darlehens sicher vorgenommen werden kann. Bei einem Kreditinstitut seiner Wahl kann er nun ein Angebot für ein Forwarddarlehen erbitten, muss jedoch entsprechende Objektunterlagen vorlegen sowie persönliche Angaben machen, die für die Finanzierungsentscheidung erforderlich sind. Abhängig vom Anbieter kostet die Zinsgarantie für den niedrigen Zins bis zu einem Prozent Aufschlag auf den derzeit üblichen Zinssatz (gesehen auf 42 Monate). Auch bei dieser Variante fallen natürlich wieder Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von ungefähr 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuld an.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wer ein laufendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen bzw. umschulden möchte, benötigt die Zustimmung der Bank für die vorzeitige Vertragskündigung. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate, jedoch kann die Bank eine Fortführung des Vertrages verlangen. Wird eine Kündigung akzeptiert, können neben der je nach Bank errechneten Vorfälligkeitsentschädigung außerdem Aufschläge bis zu 100 Prozent (gemäß einem aktuellen BGH-Urteil) anfallen, so dass die Kosten durchaus 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme ausmachen können. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht die Verluste aus, die den Banken entstehen, da sie die Gelder für das gewährte Darlehen genau für die vereinbarte Laufzeit besorgt haben. Ggf. lassen die Banken jedoch mit sich verhandeln, wenn zwingende Gründe zur Ablösung wie beispielsweise Krankheit, Arbeitslosigkeit und Scheidung vorliegen.

Dennoch kann es für den Darlehensnehmer günstiger sein, diese Kosten zu tragen, als die bisherige Hausfinanzierung fortzuführen. Wer beispielsweise kurz vor dem Ruhestand steht und künftig einen stark reduzierten (Grenz-)Steuersatz erwartet, kann trotz Vorfälligkeitsentschädigung sparen, wenn die Zinsen steigen.